Les contrats de bail pour l’éolien – attention!

Typiquement, des détails manqueraient tels que la responsabilité de la taxe foncière, le calcul du revenu d’énergie basé sur la vente à la province, les droits de développement, etc.
Certains contrats d’option pour l’éolien (ou baux éoliens), que cherchent à faire signer les prospecteurs de vent un peu partout en Ontario, pourraient réserver de forts mauvaises surprises aux propriétaires des terrains sur lesquels les grands aérogénérateurs seraient érigés, a expliqué Ted Cowan, recherchiste en énergie à la Ontario Federation of Agriculture (FAO), lors de l’assemblée annuelle du chapitre de Russell, le 29 septembre dernier.
Voici quelques mises en garde que M. Cowan a partagé avec les participants de la soirée, et qui ont eu droit à beaucoup d’attention.
Cession du contrat : Il faudrait ajouter une clause qui stipule que le bail ne peut pas être transférer à une autre partie, sans le consentement explicite du propriétaire foncier. On ne sait pas à qui l’on aura affaire dans le futur, et ce ne sera sûrement pas le gentil représentant avec qui l’on transige présentement, dit M. Cowan. Une compensation financière (transfer fee) serait à prévoir.
Apparence de la tour : Le propriétaire chanceux qui en a une grande éolienne près de sa demeure, il l’aura devant les yeux tous les jours de l’année, pour une très longue durée. Spécifiez s’il peut y avoir ou pas de la publicité d’afficher (Whiskey John Walker), la couleur de la tour, et le délai maximum pour la repeindre lorsque la corrosion s’installera.
Restriction de construction : Annexez une carte de la propriété qui trace les zones où des bâtiments de plus de 20 mètres peuvent, ou ne peuvent pas, être érigés. Autrement, avertit M. Cowan, les restrictions couvrent toutes les propriétés, même celles qui ne portent pas de tour, et sont « extrêmement contraignantes ».
Impôt foncier : Le propriétaire foncier est l’ultime responsable du paiement de l’impôt foncier, incluant la tour éolienne, mais n’a aucun contrôle sur les revenus de cette dernière (elle appartient à la compagnie d’énergie), rappelle M. Cowan. À moins d’inclure des clauses explicites relatives au défaut de paiement des taxes par la compagnie, c’est un incitatif pour elle, selon M. Cowan, de ne pas acquitter sa part.
Présentement, une entente à l’amiable avec le gouvernement limite la valeur d’une grande éolienne à 40,000$ par MW (avec une évaluation industrielle), mais celle-ci se termine dans huit ans. Si ces machines sont alors évaluées à leur pleine valeur (3 ou 4 millions $) et qu’il y a défaut de paiement, le fardeau financier du propriétaire pourrait devenir incroyablement lourd. En cas de défaut, vous devriez obtenir en échange la licence de production et de vente d’énergie, suggère M. Cowan.
Calcul de la redevance : Stipulez que le calcul de la redevance (le 2 ou 3% de la vente brute d’énergie offert présentement) soit basé sur l’énergie vendue à la province. Un locataire mal avisé pourrait revendre à un subsidiaire à une fraction du prix de marché et calculer votre redevance sur cette transaction !
Assurances : Il faut s’assurer qu’une clause oblige le propriétaire des tours éoliennes à maintenir une couverture d’assurance civile et dommages suffisante et à fournir le certificat d’assurance courant au propriétaire foncier. Dans tous les cas, c’est la compagnie qui devra assumer la responsabilité des dommages causés par la tour, et tout cela doit être spécifié par écrit, suggère M. Cowan.
Droits éolien spécifiques : N’acceptez aucune clause qui pourrait accorder à la compagnie d’exploitation du vent, le droit de refuser ou une option sur rien d’autre que le vent. Autrement, il s’agirait d’une forme d’expropriation déguisée qui paralyserait toute possibilité de développer l’entreprise.
Durée de bail : Suggérez un terme de 20 ans d’abord, suivi de périodes de renouvellement de 5 ans. Ces dates permettront de rapprocher les moments de changer les générateurs, dit M. Cowan.
Il faudra donc bien lire les petits détails, essayer de prévoir le pire, faire inclure les clauses nécessaires et voir, avec ses conseillers financiers, si le contrat est toujours aussi avantageux qu’on nous laisse croire.

Pour plus de renseignements, consultez le document "22 Wind Lease Considerations for Farmers – August 2005" produit par l’OFA et disponible sur le site: www.ofa.on.ca.